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En immobilier, deux facteurs sont cruciaux lorsque l'on veut parler d'un bon investissement. D'une part le rendement locatif, d'autre part la valeur ajoutée. Dans cet article, nous voulons montrer que l'immobilier avec le rendement locatif le plus élevé n'est pas toujours le meilleur investissement à court terme. De plus, il existe trois approches différentes pour calculer les rendements. Il est important pour l'investisseur de savoir comment le vendeur calcule le rendement dans sa publicité. Les rendements de 5 % à 10 % sont souvent basés sur un rendement qui n'est pas net. En d'autres termes, vous pouvez aussi facilement vous compter riche en biens immobiliers. Pour expliquer cela, nous discuterons des rendements basés sur l'effet de levier, les rendements bruts et nets, respectivement.
Il y a beaucoup à faire en ce qui concerne le calcul du rendement sur l'immobilier. En tant qu'investisseurs immobiliers privés, nous sommes battus sur Internet avec des rendements de 3%, 5%, 10%. Cela ressemble souvent à une guerre d'enchères de la part d'entreprises concurrentes. En promettant le rendement le plus élevé possible, on espère rivaliser et ainsi attirer les plus intéressés. Après tout, qui ne voudrait pas d'un rendement locatif de 10% au lieu de 2% sur son investissement immobilier. Ironiquement, l'investissement immobilier avec le rendement net le plus faible créera parfois le gain en capital le plus élevé au fil du temps. Pour vous donner un aperçu du voile, prenons l'exemple d'une trappe ou petite maison ouvrière située au centre de Gand. Le prix d'achat, frais compris, s'est élevé à 251 000 euros en 2016. La valeur locative est de 625 euros par mois. Nous comparons cela avec un appartement à Ostende. Le prix d'achat était de 132 000 euros. La valeur locative est de 525 euros par mois. A première vue, le rendement de l'appartement à Ostende semble beaucoup plus élevé. On pouvait donc en déduire que l'appartement à Ostende était l'option la plus intéressante. Est-ce efficace maintenant ? Nous y reviendrons dans un instant.
Pour les investisseurs immobiliers réalisant leur premier ou deuxième investissement immobilier, il est souvent difficile de se faire une idée précise de ce qu'est un rendement réaliste. Avant tout, il est important que trois approches différentes soient suivies lors du calcul de l'immobilier. Les trois approches vont respectivement du fictif au réaliste, la première étant celle qui est majoritairement utilisée dans le monde anglo-saxon. En raison du lien historique entre les Pays-Bas, les États-Unis et le Royaume-Uni, nous constatons que les retours, par exemple. Les Pays-Bas sont souvent beaucoup plus élevés qu'en Belgique, ou du moins sur le papier… Aux Pays-Bas et dans le monde anglo-saxon, le rendement est calculé selon ce que l'on appelle l'effet de levier. Concrètement, cela signifie que l'investisseur immobilier investit une partie de ses ressources propres puis en emprunte une partie. L'investisseur paie un intérêt inférieur sur la partie qu'il emprunte que sur les revenus locatifs qu'il perçoit de l'investissement immobilier. Cela signifie que, si le bail se déroule comme prévu, l'investisseur immobilier gagne également un rendement supplémentaire sur le prêt. Pour illustrer cela, nous effectuons le calcul de rendement ci-dessous.
En appliquant l'effet de levier, de nombreux vendeurs et promoteurs de projets peuvent vendre leur bien immobilier. Les acheteurs se concentrent souvent sur les retours et veulent le retour le plus élevé possible. Souvent, ils sont déçus par la suite. Après tout, un promoteur vend souvent son bien immobilier le plus rapidement possible. Lorsqu'il est vendu, sa tâche est terminée et les investisseurs immobiliers doivent eux-mêmes garantir ce rendement - bien souvent - fictif.
Une deuxième approche est celle du rendement brut. Ceci est également très populaire dans les pays bas et pour une bonne raison. Après tout, lorsqu'un vendeur/développeur fait de la publicité avec des retours bruts, il ne peut pas être poursuivi s'ils ne sont pas réellement atteints. Supposons que le promoteur propose un T2 rénové loué 700 euros par mois. Cela rapporte un revenu brut annuel de 8400 euros. L'investissement s'élève à 225 000 euros. Ensuite, l'investisseur immobilier a un rendement brut de 3,73 %. Ce que l'investisseur immobilier ne remarque cependant pas, c'est qu'aucun frais de syndic, taxes, assurances, frais de courtage et frais d'entretien n'ont été facturés. Pourtant, ce rendement semble bien plus intéressant que celui de son concurrent, qui est légèrement inférieur à 3 %.
Maintenant la dernière approximation. Le conseiller immobilier opte pour un rendement réaliste. Cela signifie que tous les coûts possibles sont déduits. Lorsqu'un promoteur utilise ce mode de vente, le client ne trouvera aucun pourcentage de retour sur le site. Après tout, avec une telle approche, le promoteur est juridiquement incapable de publier les pourcentages de rendement. En effet, une indication peut être donnée sur les coûts, mais jamais une estimation exacte. Par exemple, on ne peut jamais estimer parfaitement à l'avance les honoraires du syndic. Cela dépend de ce que le gestionnaire immobilier demande et bien sûr des prix du marché. Si le promoteur annonce un rendement net incorrect, même s'il ne s'agit que d'un petit écart, la vente peut être dissoute dans le cas le plus extrême.
En tant qu'acheteur, il est important de savoir quel peut être le rendement brut dans des circonstances normales et quels coûts doivent être pris en compte. En tant qu'investisseur immobilier, vous ne trouverez donc jamais de rendements nets annoncés d'un promoteur de projet qui informe ses clients sur les rendements nets potentiels effectifs.
Pour illustrer la différence entre les deux dernières possibilités, rendement brut et rendement net, nous supposons que le rendement brut dans l'exemple ci-dessus est calculé net par un conseiller.Le T2 rénové de 225 000 euros avec un rendement brut de 3,73% n'est qu'à l'intérieur rénové . D'après le syndic, il apparaît qu'une rénovation de façade et de toiture est à l'ordre du jour. Cette rénovation de façade et de toiture coûte 35 000 euros. La valeur d'achat s'élèvera donc à 260.000 euros en réalité, l'appartement est loué 700 euros. Le propriétaire le louera lui-même, fera lui-même une description du lieu et économisera ainsi des frais de courtage d'un mois + TVA. Cependant, le propriétaire a en moyenne deux mois de frais fixes. C'est pour l'IA, la taxe foncière, l'assurance incendie, etc.
Le retour est alors, s'il n'y a pas d'usure ou de vacance, de 7 000 euros sur 260 000 euros. Concrètement, il s'agit d'un rendement net de 2,7 % net.
Si vous faites un investissement immobilier, il est donc bon de savoir comment les rendements attendus sont calculés. Dans la rubrique "Le rendement réel" ci-dessous, nous approfondissons la signification de la valeur ajoutée dans votre achat immobilier.
Selon de nombreux évaluateurs immobiliers, la vraie valeur d'un bien immobilier réside dans sa valeur ajoutée. Nous revenons ici à l'appartement à Ostende et à la trappe au centre de Gand. Là où l'acheteur ostendais réalise un rendement net supérieur à 3,7%, le propriétaire gantois doit se contenter de 2,5% net. Le volet a actuellement une valeur de vente après 5 ans de 287 500 €, soit 37 500 € de plus-value. L'appartement à Ostende est estimé à 135.000 euros, soit 3000 euros de plus-value. Si nous l'incluons dans le rendement, le rendement annuel à Gand s'élève à 5,5 % et à Ostende à 4,1 %. Le propriétaire d'Ostende sort donc beaucoup plus bas, alors qu'il était supposé réaliser un rendement très élevé.
En tant que principe économique général, nous pouvons donc affirmer que "l'immobilier vaut ce qu'il peut rapporter à l'avenir". Bien sûr, moins les coûts qui doivent être encourus pour rendre ce rendement futur possible. Selon la perspective, ce rendement dans le futur peut provenir de :
1. Pour un projet (point de vue promoteur-développeur) : le produit net de la vente.
2. Avec un investisseur : les revenus locatifs nets sur le plus long terme et la valeur de revente après ce terme.
3. Pour un propriétaire-utilisateur : la valeur nette d'usage à plus long terme et la valeur de revente après ce terme.
Il est essentiel de distinguer les intérêts des parties liées au projet (promoteur, entrepreneur, architecte, courtier, etc.) d'une part, et de l'investisseur ou propriétaire-utilisateur d'autre part. Pour le maître d'ouvrage qui ne gérera plus l'immeuble ou qui sous-traitera l'exploitation d'un immeuble à un tiers, seule la marge bénéficiaire de la vente du bien à relativement court terme est importante d'un point de vue financier. Pour l'investisseur ou le propriétaire-utilisateur, d'autres facteurs et attentes futures à cet égard jouent un rôle déterminant.
Pour être sûr en tant qu'investisseur que les intérêts sont liés, on peut également opter pour un promoteur qui, outre la vente, a des intérêts similaires dans le projet. Autrement dit, un promoteur qui gère ou exploitera également le projet après vente et qui en partage les bénéfices. L'inconvénient, et ironiquement l'avantage, c'est que le contrôle est confié ou non à un professionnel. Pour s'assurer du professionnalisme, on peut bien entendu s'intéresser de près à l'expérience du maître d'ouvrage dans l'exploitation du bien. Cependant, nous n'aborderons pas cela ici.
Ce qui fait la valeur ajoutée dans cet exemple, c'est avant tout le revenu locatif. Si une propriété a un revenu locatif qui peut augmenter considérablement chaque année ou a au moins le potentiel de le faire, la valeur de la propriété augmentera également. Nous nous référons à nouveau à un exemple pratique. Le docteur H. loue un appartement au même locataire depuis 1979. En appliquant l'index annuel, légal, indexable, cet appartement de 3 chambres. loué pour seulement 423 euros. Les acheteurs ont donc un rendement très limité. S'ils expulsent le locataire, ils doivent payer une indemnité, mais ils peuvent aussi augmenter le loyer au-delà de 650 euros. Après tout, dans la région de Dokter H., beaucoup d'appartements ont été autorisés, de sorte qu'il y a une offre importante alors que la demande n'a pas énormément augmenté. Le docteur H. a également investi dans une chambre d'hôtel, un logement étudiant et un parking tournant. Ces biens étaient loués à la journée et à l'année. De plus, le prix pouvait être ajusté au jour le jour, de sorte que l'indice-santé n'était pas appliqué. La chambre d'hôtel était louée en 2005 à 65 euros la nuit, aujourd'hui le prix de location est de 105 euros la nuit. Lorsque l'on applique un calcul de plus-value basé sur les revenus locatifs, on peut donc conclure que les investissements du docteur H. dans l'immobilier sans indice santé seront nettement supérieurs à ceux de l'appartement lié à l'indice santé.
Selon nous, la valeur ajoutée est donc composée de trois facteurs. D'une part, le potentiel de l'emplacement, la qualité de l'immeuble et la libre indexation du loyer.