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Depuis le début de la vente des chambres d'hôtel du Mövenpick Brussels Airport, des investisseurs potentiels nous demandent régulièrement pourquoi il est si intéressant d'investir dans une chambre d'hôtel. Certains clients ont déjà des biens immobiliers dans des emplacements A+. Un bon appartement dans un bon emplacement sera toujours loué et aura une valeur ajoutée est la logique. Ces clients croient donc au potentiel de la localisation, mais nous demandent si le risque avec un hôtel dans une localisation A+ n'est pas plus élevé que la location d'un appartement dans la même localisation A+. Lors d'un premier investissement hôtelier, les gens se demandent naturellement quelle est la différence entre un hôtel et l'immobilier traditionnel.
Nous aimerions comparer brièvement un investissement dans des chambres d'hôtel, où nous faisons également le pont proverbial vers l'immobilier classique. Il est important que nous comparions des pommes avec des pommes. C'est à la fois en termes d'emplacements similaires et de comparaison avec une nouvelle construction - qui, en principe, ne vous coûtera rien de si tôt.
Lorsque nous investissons dans une chambre d'hôtel, le concept d'insouciance est l'un des traits les plus caractéristiques. En bref : la location de votre bien et son entretien sont entièrement pris en charge pour vous. En tant qu'investisseur - propriétaire, vous n'avez rien à faire pour la location ou l'exploitation de votre chambre d'hôtel spécifique. Classiquement, c'est l'une des plus grandes pertes de temps quand on investit et veut obtenir un capital supplémentaire de l'immobilier. Vous dépendez de l'hôtel pour déterminer le prix de la location. Avec une bonne gestion, un séjour à l'hôtel coûtera plus cher lorsque la demande est la plus forte. Choisissez donc un gestionnaire qui peut présenter l'expérience nécessaire dans l'industrie hôtelière.
Lorsque vous choisissez d'investir dans un appartement neuf, vous avez le choix d'en faire vous-même la location. Il est préférable de connaître les règles juridiques spécifiques concernant la location d'un logement. Vous devrez donc déterminer vous-même un prix de location, organiser des visites, établir un descriptif des lieux, rédiger les contrats, les finaliser et les enregistrer... Une autre possibilité est de choisir de travailler en collaboration avec une agence immobilière. Il est préférable de rechercher un courtier qui peut vous aider et conclure un accord avec lui. Ensuite, ils s'occupent de tout ce qui précède et facturent actuellement 2 à 3 mois de loyer comme frais fixes. Si votre locataire décide de quitter votre appartement locatif après un laps de temps X, le processus ci-dessus se répétera.
Lorsque nous voulons donner une orientation au prix d'achat du bien, nous devons bien sûr également tenir compte de l'emplacement. C'est le facteur décisif pour déterminer le prix de l'immobilier.
Dans tous les cas, vous remarquerez que les hôtels sont souvent construits sur des sites A+. Ce sont des emplacements qui se font rares, souvent dans les centres des grandes villes, qui ont par conséquent aussi une forte valeur vénitienne. On parle ici de la valeur marchande en termes de prix du terrain et en termes de prix de revient pour l'achat du bien. C'est pourquoi nous aimons comparer un investissement dans une chambre d'hôtel à l'achat d'un appartement neuf dans un emplacement A+, par exemple au centre de Gand, Bruxelles ou Anvers.
Lorsque vous investissez dans une chambre d'hôtel dans une nouvelle construction, cela est souvent encore possible à partir d'un prix d'achat total de 200 000 € (hors TVA). Ces 200 000 euros comprennent l'achat de votre chambre spécifique, mais aussi le prix des parties générales de l'hôtel. Ce qui est spécifique à un hôtel, c'est qu'il faut aussi construire des parties communes. Dans les hôtels économiques, cela est estimé à 15 à 20% de la surface utilisable totale. Dans l'hôtellerie de luxe, ce pourcentage monte à 30 à 40 % dans les parties communes par rapport aux parties privatives. En effet, les hôtels de luxe ont des exigences plus élevées. Pensez à des couloirs plus larges, un hall d'entrée spacieux, un restaurant correct avec le confort nécessaire et une cuisine équipée. Vous trouverez plus rapidement des équipements supplémentaires tels qu'une piscine intérieure, un sauna, un fitness, des salles de réunion, etc. dans les hôtels du segment supérieur. Pour ainsi dire, vous ne payez pas seulement pour cette chambre d'hôtel, vous payez également pour les installations disponibles, ce qui, logiquement, augmente également vos revenus.
De nos jours, quand on investit dans un appartement neuf situé dans le centre, on paie bien plus que les 200 000 euros. En raison de la hausse des coûts de construction ces dernières années et de la rareté des terrains disponibles, nous devons rapidement dégager un budget de 400 000 € pour un appartement 3 pièces d'une superficie de 90 m2. Bien sûr, cela dépend du quartier et de la ville où vous achetez, mais comme dit précédemment, il est important de comparer avec l'immobilier dans un emplacement A+. C'est le seul moyen d'obtenir une comparaison ascendante. Si vous n'êtes pas d'accord à 100% avec cela, nous vous invitons à jeter un œil sur l'un des sites de petites annonces comme Immoweb, Immovlan ou Zimmo, et à consulter le prix des constructions neuves dans les grandes villes. On peut donc dire que l'on aurait tout aussi bien pu acheter 2 chambres d'hôtel pour le prix d'un appartement en centre-ville.
Bien sûr, nous ne devons pas seulement regarder ce que tout cela coûte, mais surtout : qu'en est-il des revenus d'une chambre d'hôtel ou d'un appartement ?
Le rendement d'une chambre d'hôtel dépend en grande partie du propriétaire. Combien de chambres sont louées dans votre hôtel spécifique et à quel prix ? Plus il y a de chambres louées et plus le prix de la location est élevé, plus votre rendement final sera élevé. Aussi important de déterminer le rendement de votre chambre d'hôtel : dans quel segment de marché se situe-t-elle ou 'combien d'étoiles' compte l'hôtel dans lequel j'investis ? Plus l'hôtel est luxueux, plus le prix de la location sera élevé et donc aussi vos revenus potentiels. Il est important de faire suffisamment d'études préliminaires à ce sujet. Étant donné que le Mövenpick Brussels Airport sera un hôtel contemporain et durable dans un emplacement A+ avec une forte demande pour une offre de haute qualité, il peut exiger des prix de nuit plus élevés. Ceci alors que le prix par nuit dans des hôtels similaires à l'intérieur sera estimé plus bas. (voir page 67 MKG)
Le revenu à court terme, tel que décrit ci-dessus, est l'un des flux de revenus d'un investissement immobilier. Au moins aussi important : qu'en est-il à long terme ? Dans un article récemment écrit sur la construction et l'exploitation durables, nous avons brièvement mentionné pourquoi il est si important de construire durablement et comment Fjord RED applique cela. À l'avenir, la construction durable entraînera des revenus plus élevés pour l'exploitation de l'hôtel, moins d'usure avec pour résultat que la propriété continuera d'avoir un aspect contemporain, et enfin un meilleur retour sur revente. En bref : un rendement plus élevé à long terme - par rapport aux « produits jetables ».
Lorsque vous regardez le rendement d'un appartement neuf en centre-ville, vos revenus locatifs seront bien sûr légèrement plus élevés que lorsque vous achetez une chambre d'hôtel. Les loyers de 1000 € à 1300 € par mois pour un tel appartement nouvellement construit ne font plus exception. Traditionnellement, 10 mois de revenus locatifs sont pris en compte, afin de couvrir les frais d'un agent immobilier et les taxes sur les revenus locatifs. Bien sûr, cela ne prend pas en compte les problèmes classiques de location. Pensez à la période pendant laquelle votre propriété est vide en cas de changement de locataire, de dommages éventuels ou même de défaillants, entraînant une bataille juridique.
Nous ne pouvons bien sûr pas tirer de conclusions définitives. Les chambres d'hôtel et l'immobilier traditionnel ont leurs avantages et restent un excellent choix. Lorsque vous devez faire le choix vous-même avec un tel investissement, pensez surtout aux choses suivantes :
- Est-ce que la propriété que je souhaite acheter se trouve dans un endroit avec un potentiel futur ?
- Quelle est l'audience de location de cet emplacement
- Est-ce que je veux consacrer moi-même beaucoup de temps à la location et à l'entretien ?
- Comment je vois évoluer ma situation dans 5, 10 et 15 ans ?
- Quel budget puis-je dégager pour investir ?
Vous souhaitez plus d'informations pour vous aider à faire le bon choix ? Contactez l'un des conseillers immobiliers de Fjord RED via cette voie. Ils peuvent comparer les différentes options sans engagement, pour vous accompagner dans l'achat d'un bien immobilier à valeur ajoutée.