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"Beaucoup de nos investisseurs, avec leur comptable ou leur fiscaliste, recherchent la manière la plus intéressante d'investir dans l'immobilier : en privé ou avec une société", explique Mathieu Vancanneyt, CEO de Fjord RED, qui en explique plus dans l’article ci-dessous.
"Une grande partie de nos investisseurs qui achètent de l'immobilier à titre privé penchent davantage pour un achat avec une société ces dernières années." Les achats privés ou les achats avec une société ont leurs propres caractéristiques reconnaissables. La principale différence est la façon dont les revenus locatifs sont imposés.
A l'heure actuelle, c'est toujours le cas pour les biens immobiliers belges loués à des particuliers, vous êtes imposés au moyen du revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Vous ne payez donc pas d'impôt sur les revenus locatifs réels perçus. Ce système fiscal est sous la pression de l'Union européenne depuis plusieurs années maintenant. Ils ont une nette préférence pour un impôt sur les revenus locatifs réels. Comme dans la plupart des pays européens.
Si vous investissez dans l'immobilier avec des fonds de votre société, les revenus locatifs effectivement perçus sont imposés au taux de l'impôt sur les sociétés. Il est actuellement de 20 à 25 %. En termes de régime fiscal favorable, investir avec de l'argent privé semble donc bien plus intéressant. 20 à 25% des revenus locatifs perçus sont presque toujours supérieurs au K.I indexé. × 1,40 %.
D'une manière générale, il y a deux facteurs impliqués. D'une part les impôts directs et d'autre part l'avantage fiscal annuel. Lors d'un achat en société vous ne payez que 20 à 25% sur le capital avec lequel vous réalisez l'achat. Si vous achetez à titre privé, vous payez rapidement 50% d'impôt personnel sur le capital. Il y a, bien sûr, quelque chose à cela. Par exemple, lorsque vous revendez, vous payez également un impôt sur les plus-values en tant que société. Les particuliers ne paient que 16,5 % pendant les cinq premières années. Par contre, le principal actif est ce que je qualifierais d'avantage fiscal annuel, c'est-à-dire l'amortissement. Le défi pour chaque entreprise est alors d'amortir le plus possible le prix d'achat, c'est-à-dire le pourcentage le plus élevé possible de la valeur de la construction et le pourcentage le plus faible possible du terrain. Cela sera repris plus loin dans l'article.
En règle générale, vous pouvez amortir les biens immobiliers (construction) sur 33 ans. De plus, vous pouvez également déduire d'autres frais spécifiques à l'immobilier (entretien, précompte immobilier, assurance incendie, rénovations...), des frais spécifiques à l'achat (intérêts d'emprunts, frais de notaire, TVA ou enregistrement) en tant que frais professionnels et donc fiscalement déduire de votre impôt sur les sociétés. Vous avez donc l'avantage de payer moins d'impôts et, en attendant, de continuer à tirer des revenus de votre bien immobilier. Supposons que vous achetiez un bien immobilier d'une valeur de 330 000 euros, vous pouvez alors amortir et encourir au moins 10 000 euros par an.
Il est vrai qu'en ce qui me concerne, l'immobilier avec une exploitation est encore plus intéressant à investir en tant que société. Ceci par rapport à une maison ou un appartement classique à louer. Par exemple, dans l'immobilier hôtelier. En raison de l'utilisation intensive de l'hôtel, ce type de biens immobiliers peut également s'amortir plus rapidement. Cela est possible en 25 ans. Cela vous permet de réduire davantage de coûts plus rapidement, de sorte que vous puissiez économiser davantage sur vos impôts. Le raisonnement des autorités fiscales est qu'il y a plus d'usure sur un bâtiment hôtelier, donc il peut être amorti plus rapidement. Il est également vrai que les coûts lors de l'achat d'un bien immobilier hôtelier sont toujours explicitement divisés en une « valeur de construction », des « coûts d'architecte », des « électroménagers » et un « ensemble de meubles ». Un architecte et le lot de meubles peuvent être amortis sur une durée encore plus courte que les 25 ans de construction. De cette façon, vous économisez encore plus d'impôts dans les premières années suivant votre achat. L'option est également toujours offerte de faire l'achat sans mitoyenneté, de sorte que vous n'achetiez que la construction amortissable. Le terrain n'est pas amortissable, ce qui est un inconvénient supplémentaire une fois que votre bien immobilier a été entièrement amorti et que vous devez rechercher un refinancement.
De plus, vous pouvez également récupérer la TVA lors de l'achat d'un bien immobilier hôtelier, ce qui vous assure que votre achat immobilier est environ 31 500 euros moins cher (pour un investissement à partir de 150 000).
Il est vrai que certains clients économisent près de 5 000 € par an en appliquant les méthodes d'optimisation fiscale ci-dessus. Acheter un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société.
De plus, vous recevrez bien sûr vos revenus locatifs réalisés et votre valeur ajoutée à long terme. Un excellent choix à plusieurs niveaux.
Vous souhaitez investir dans l'immobilier avec une société ? Contactez l'un de nos conseillers immobiliers ici pour vous aider avec les conseils nécessaires